2% phí bảo trì, bảo dưỡng, PCCC đang bị... “ăn quỵt”

Kiểm soát hỏa hoạn bằng cách nào?

Trao đổi với chúng tôi xung quanh vấn đề PCCC, an toàn cháy nổ tại các chung cư hiện nay, ông Nguyễn Văn Đực bày tỏ quan điểm cho rằng: “Liên tục trong một thời gian ngắn đã xảy ra nhiều vụ hỏa hoạn tại chung cư, không chỉ làm thiệt hại lớn tài sản của cư dân, mà có những vụ còn khiến nhiều nạn nhân tử vong. “Hiện tượng” này cũng đang phản ánh thực tế rõ ràng là công tác PCCC không được các bên xem trọng đúng mức”, ông Nguyễn Văn Đực nói.

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, để đảm bảo an toàn, ở góc độ chủ đầu tư, thì các khâu thiết kế, thi công và chuyển giao dự án phải bảo đảm không để xảy ra cháy nổ, phải có hệ thống báo cháy, chữa cháy, có những biện pháp ngăn chặn đám cháy lan tỏa… Trong Luật PCCC cũng nói rất rõ, cứ bao nhiêu mét tầng hầm, thì phải bố trí trụ cứu hỏa, các máy bơm nước, thiết bị cứu hỏa… mục đích chính là để ngăn chặn việc đám cháy lan rộng.

“Nếu áp dụng đúng các nguyên tắc quy định trong Luật về PCCC thì rất khó cháy, hoặc nếu có xảy ra cháy, thì cũng sẽ cháy cục bộ trong phạm vi rất nhỏ. Và hệ thống cảnh báo hoạt động tốt, đám cháy sẽ nhanh chóng được phát hiện, dập tắt, chứ không đến mức lan rộng ra cả tầng hầm, lan sang các khu vực khác”, ông Nguyễn Văn Đực cho biết.

Công tác thiết kế tại tầng hầm để PCCC thì chủ đầu tư cũng không nên bịt kín, mà nên bố trí nhiều lỗ thông thoáng để nếu hỏa hoạn xảy ra thì việc tiếp cận chữa cháy từ trên xuống dưới, hoặc bên hông… cũng dễ tiến hành.

Ở góc độ trách nhiệm của BQL tòa nhà, các nhân viên thuộc BQL tòa nhà cũng phải rất chủ động, chuyên nghiệp, có kỹ năng về PCCC. Tổ công tác này, có nhiệm vụ thường xuyên kiểm tra các vấn đề về kỹ thuật an toàn điện nước, thang máy, nếu phát hiện các vấn đề nguy cơ gây chập cháy, nguy hiểm thì phải có biện pháp xử lý kịp thời. Chứ không thể hoàn toàn trông đợi vào vào lực lượng PCCC. Vì lẽ, chờ đến khi lực lượng PCCC đến được hiện trường, ít nhất cũng trễ mất 30 đến 40 phút, thậm chí còn muộn màng hơn, vì các lý do tắc đường, ngõ chật…

Vụ hỏa hoạn lúc 1g30 ngày 23-3 tại chung cư cao cấp Carina Plaza nằm trên đường Võ Văn Kiệt, ở quận 8, TP HCM khiến nhiều người thương vong…

Xác định “trách nhiệm” sau sự cố hỏa hoạn

Vấn đề xác định trách nhiệm thuộc về bên nào trong các sự cố hỏa hoạn xảy ra ở chung cư, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng: Nếu hỏa hoạn do việc thiết kế thi công không đầy đủ các biện pháp đảm bảo an toàn, hạn chế cháy nổ, thì mới quy trách nhiệm được cho lỗi của chủ đầu tư.

“Còn nếu thiết kế thi công đầy đủ các hạng mục theo tiêu chuẩn yêu cầu PCCC, nhưng BQL tòa nhà làm không tốt các biện pháp PCCC, thì hỏa hoạn thuộc trách nhiệm của BQL tòa nhà. Ví dụ, đầy đủ hệ thống trụ cứu hỏa, máy bơm, thiết bị PCCC nhưng khi đụng đến… không sử dụng được, thì do lỗi của BQL tòa nhà đã lơ là chức năng kiểm tra đảm bảo an toàn cháy nổ”, ông Nguyễn Văn Đực nhận định.

Thực tế hàng năm lực lượng chức năng PCCC cũng đến tập huấn cho các BQL tòa nhà về khả năng ứng phó tại chỗ với các tình huống cháy nổ. Để khi hỏa hoạn xảy ra lực lượng PCCC tại chỗ của tòa nhà biết cách và đủ sức triển khai những biện pháp an toàn chữa cháy, chứ không được ỉ lại, chờ đợi cảnh sát PCCC đến cứu.

Phí bảo trì, bảo dưỡng, PCCC chiếm 2% giá trị căn hộ đang bị “ăn quỵt”

“Thực trạng” mất an toàn cháy nổ xảy ra ở các tòa nhà chung cư, ông Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng, cần nhìn nhận về nguyên nhân khác liên quan đến phí bảo trì, bảo dưỡng, PCCC. Thực tế, khoản phí bảo trì, bảo dưỡng, PCCC chiếm 2% giá trị căn hộ là khoản tiền rất lớn, nhưng có hiện tượng không được sử dụng đúng mục đích.

Theo nguyên tắc, khi bán hàng chủ đầu tư được quyền thu luôn số tiền 2% bảo hành bảo trì căn hộ. Sau khi bàn giao công trình, vận hành khoảng 1 năm, hoặc chưa đủ 1 năm nhưng số người ở tại tòa nhà đã đạt trên 50%, thì sẽ phải thành lập BQL chung cư. Ngay lập tức, chủ đầu tư phải chuyển giao số tiền 2% này cho BQL chung cư, để BQL làm trách nhiệm bảo trì, thang máy, thang bộ, PCCC… Nhưng thông thường trong 2 năm đầu tiên phí bảo trì không được sử dụng. Lý do, chủ đầu tư có trách nhiệm phải bảo hành bảo trì tòa nhà trong 2 năm đầu tiên. Trong vòng 2 năm đầu, với khoản tiền thu được rất lớn từ phí bảo trì, nhiều chủ đầu tư nảy sinh “lòng tham”, chiếm dụng tiền bảo trì dùng vào việc khác, dẫn đến hao hụt, hoặc mất khả năng thanh toán cho cư dân, dẫn đến khiếu kiện.

Mặt khác, nếu lại giao cho BQL tòa nhà sử dụng, thì thực tế công tác bảo trì bảo hành tòa nhà, không thể nào sử dụng hết số tiền 2% giá trị căn hộ này. Nên cũng lại nảy sinh khả năng chia chác, chiếm dụng khoản tiền này một cách mờ ám.

Có thể thấy, việc “tranh giành” khoản phí 2% giá trị căn hộ cho công tác bảo trì tòa nhà, giữa chủ đầu tư với BQL ở nhiều chung cư đang diễn ra rất phức tạp. Ví dụ tại tòa nhà Keangnam số tiền 2% của cư dân đóng cả gốc lẫn lãi lên tới con số khổng lồ khoảng 170 tỷ, mà chủ đầu tư không chịu trả lại cho cư dân, dẫn đến việc hai bên phải đưa nhau ra tòa để chờ giải quyết.

Nếu chủ đầu tư giữ số tiền 2% này không trả lại cho BQL tòa nhà để có kinh phí cho các hoạt động duy tu, bảo trì bảo dưỡng tòa nhà, thì lỗi thuộc về chủ đầu tư.

“Tôi cho rằng, Luật quy định giao khoản phí bảo trì bảo dưỡng chiếm 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư thu, là một sai lầm. Và tôi phản đối quy định này, bởi lẽ, từ thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư khi thu được số tiền này đã “quỵt luôn” không chịu trả lại cho BQL tòa nhà để BQL có kinh phí duy trì các hoạt động duy tu, bảo trì bảo dưỡng, tiến hành các công tác an toàn tại tòa nhà. Trong khi đó, cơ quan chức năng cũng không có biện pháp xử lý đối với các trường hợp “ăn quỵt” số tiền 2% này của cư dân”, ông Nguyễn Văn Đực nói.

Nếu trường hợp chủ đầu tư đã giao khoản tiền này cho BQL tòa nhà, nhưng BQL tòa nhà không sử dụng khoản tiền này vào các mục đích duy tu, bảo trì bảo dưỡng hệ thống PCCC, như: Kiểm tra máy bơm có hoạt động hay không; nước cứu hỏa còn hay hết; thiết bị cứu hỏa còn dùng được hay hư hỏng… thì lỗi thuộc về BQL tòa nhà.

Vì theo quy chế hoạt động của BQL tòa nhà, mỗi tháng đều phải chi khoản kinh phí vào các công việc kiểm tra an toàn PCCC. Nếu công tác này không làm thường xuyên, thì do BQL lười biếng, thiếu trách nhiệm, không phát hiện ra các nguy cơ, không biết các thiết bị PCCC đã hư hỏng… khi đó họ phải chịu trách nhiệm về sự cố xảy ra