UBND TP. Hải Phòng trình HĐND thành phố hai tờ trình về lĩnh vực đất đai, gồm Tờ trình số 180/TTr-UBND về quy định mức tối đa, mức tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất và Tờ trình số 181/TTr-UBND về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định tiêu chí xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong Bảng giá đất trên địa bàn thành phố.

Ảnh minh họa. (Ảnh: Toàn Trần).

Theo UBND thành phố, việc ban hành đồng thời hai nghị quyết nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý để triển khai Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn, đồng thời giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng bảng giá đất sau khi Hải Phòng và Hải Dương hợp nhất.

Hai tờ trình này sẽ được trình tại Kỳ họp thứ 3 Hội đồng nhân dân thành phố khóa XVII, nhiệm kỳ 2026-2031 diễn ra vào ngày 27/7 tới đây.

Đề xuất khung hệ số điều chỉnh giá đất từ 0,8 đến 3 lần

Một trong những nội dung đáng chú ý là UBND TP. Hải Phòng đề xuất HĐND thành phố quy định mức tối đa của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất (K) là 3, đồng thời mức tối thiểu là 0,8. Đây sẽ là giới hạn để UBND thành phố quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm hoặc điều chỉnh trong năm khi thị trường có biến động.

Theo UBND thành phố, quy định này xuất phát từ những thay đổi của Luật Đất đai năm 2024. Nếu như trước đây bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm thì nay không còn thời hạn cố định. UBND cấp tỉnh được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất từ ngày 1/1 hằng năm và có thể điều chỉnh khi cần thiết. Trường hợp hệ số điều chỉnh vượt quá mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do HĐND quy định thì phải thực hiện sửa đổi bảng giá đất.

Thực tiễn cũng cho thấy sự cần thiết phải có cơ chế điều hành linh hoạt. Theo tờ trình, nhiều khu đất đấu giá trên địa bàn thành phố có giá trúng cao hơn đáng kể so với bảng giá đất hiện hành. Đơn cử, khu dân cư xã Đông Phương (nay thuộc tổ dân phố Ninh Hải 2, phường Dương Kinh) có giá trúng đấu giá cao gấp 2,6 lần bảng giá đất; khu tái định cư Tân Viên - An Thắng cao gấp 1,8 lần; khu tái định cư Tiên Thanh cao gấp 2 lần.

Điều chỉnh cách xác định vị trí đất để giảm chênh lệch sau hợp nhất

Bên cạnh việc xây dựng khung hệ số điều chỉnh giá đất, UBND TP. Hải Phòng cũng đề xuất sửa đổi quy định về tiêu chí xác định vị trí đất trong Bảng giá đất hiện hành.

Theo UBND thành phố, sau khi Nghị quyết số 33/2025/NQ-HĐND được triển khai, quá trình thực hiện đã phát sinh một số bất cập, đặc biệt tại khu vực Hải Dương (cũ). Nguyên nhân là trước khi hợp nhất, Hải Phòng và Hải Dương áp dụng phương pháp xác định giá trị thửa đất khác nhau. Sau khi áp dụng thống nhất theo quy định mới, giá trị quyền sử dụng đất tại nhiều khu vực của Hải Dương (cũ) tăng đáng kể, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và khả năng thu hút doanh nghiệp.

Tờ trình dẫn ví dụ một thửa đất diện tích 4.500 m², mặt tiền 15 m, chiều dài 300 m thuộc vị trí 1. Theo phương pháp hiện hành, giá trị quyền sử dụng đất được xác định khoảng 56,7 tỷ đồng; nếu áp dụng phương pháp cũ của Hải Phòng là khoảng 64,8 tỷ đồng, trong khi theo quy định trước đây của Hải Dương chỉ khoảng 31,275 tỷ đồng. Chênh lệch lớn này khiến nhiều dự án, đặc biệt là dự án quy mô vừa và nhỏ, phải chịu chi phí sử dụng đất cao hơn đáng kể.

Theo UBND thành phố, bảng giá đất ban hành tại Nghị quyết số 85/2025/NQ-HĐND vẫn cơ bản phù hợp với giá đất thị trường. Vì vậy, lần sửa đổi này không điều chỉnh mức giá đất mà chỉ sửa phương pháp xác định giá trị khu đất để bảo đảm hài hòa lợi ích và phù hợp thực tiễn.

Giảm hệ số theo chiều sâu của thửa đất

Theo dự thảo nghị quyết, đối với đất dự án phát triển nhà ở thuộc vị trí 1, giá đất tuyến II (từ trên 30 m đến hết 100 m) được đề xuất giảm xuống còn 60% giá đất tuyến I; tuyến III giảm xuống 50%; tuyến IV giảm xuống còn 40%.

Đối với đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, mức điều chỉnh còn mạnh hơn khi hệ số tuyến II giảm xuống 40%, tuyến III xuống 25%, tuyến IV xuống còn 15% so với giá đất tuyến I.

Dự thảo cũng sửa đổi quy định đối với các thửa đất tiếp giáp nhiều tuyến đường. Theo đó, giá đất được xác định theo tuyến đường có mức giá cao nhất, đồng thời cộng thêm 10% giá trị đối với mỗi tuyến đường còn lại mà thửa đất tiếp giáp. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 11 của quy định hiện hành được đề xuất bãi bỏ.

Tác giả: Nguyễn Kim

Nguồn tin: vietnamfinance.vn